Sopot przyjął plan ogólny, który budził wątpliwości działkowców ROD "Oaza" i mieszkańców. Czy to koniec kontrowersji? - 24.07.2026 r.

2407.2026

Plan ogólny Sopotu został przegłosowany w kształcie, który proponowały władze miasta i który wzbudził falę sprzeciwu społecznego nie tylko ze strony działkowców z położonego na atrakcyjnym nadmorskim terenie ROD „Oaza”, ale dużej części mieszkańców Sopotu, którzy obawiają się, że otwarcie planu na „wielofunkcyjność” grozi terenom zielonym na granicy Sopotu i Gdańska.

Rada Miasta Sopotu na sesji 23 lipca 2026 r. przyjęła uchwałę dotycząca Planu Ogólnego Sopotu. Plan ogólny zastępuje dotychczasowe studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Sopotu. Przyjęta w głosowaniu Rady zmiana wynika z nowelizacji przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, która nakłada na gminy obowiązek przyjęcia takiego dokumentu. Wcześniej obowiązujące studia zachowują moc prawną maksymalnie do 31 sierpnia 2026 roku.

Plan ogólny w kwestii budzącego w ostatnim czasie wiele dyskusji rejonu ul. Bitwy pod Płowcami oraz ROD „Oaza” przewiduje przeznaczenie większości terenu pod strefę zieleni i rekreacji. Według dokumentu, 65 proc. tego obszaru musi pozostać powierzchnią biologicznie czynną. Pozostała część terenu została wyznaczona jako strefa wielofunkcyjna, która dopuszcza szeroki wachlarz funkcji, od zieleni urządzonej, naturalnej, także ogrodów działkowych, aż po usługi i zabudowę mieszkaniową wielorodzinną. Z całości tego terenu, sąsiadującego z Ergo Areną wyodrębniony został obszar o powierzchni ok 1,5 ha pod realizację odwiertu solanki wraz z otuliną zieloną.

Projekt dokumentu wzbudzał w ostatnim czasie ogromne emocje mieszkańców Sopotu i sąsiednich dzielnic Gdańska, co zostało obszernie opisane w artykule na ten temat, który ukazał się 22.07.2026 w serwisie dziennikbaltycki.pl. Według tej publikacji, przyjęcie dokumentu w tym kształcie (właśnie tym, który został uchwalony przez Radę Sopotu dzień później), w ocenie dużej liczby mieszkańców, może otworzyć drogę do niebezpiecznego przekształcenia jednego z ostatnich większych terenów zielonych w tej części aglomeracji.

Perspektywa możliwej zabudowy budzi sprzeciw

ROD „Oaza” obejmuje 247 działek – 147 z nich leży w granicach Sopotu, a 100 w granicach Gdańska. Jak wynika z cytowanych przez serwis danych przytaczanych przez mieszkańców oraz przedstawicieli inicjatywy Zielona Przestrzeń, aż 91,5 proc. osób korzystających z ogrodu to mieszkańcy całego Trójmiasta, nie tylko Sopotu.

Zdaniem działkowców likwidacja lub głębokie przekształcenie ogrodów oznaczałoby utratę nie tylko samych działek, ale i przestrzeni pełniącej ważną funkcję społeczną oraz przyrodniczą – miejsca integracji, wypoczynku i kontaktu z naturą. Podkreślają, że terenu tego nie powinno się traktować wyłącznie jako rezerwy pod przyszłe inwestycje.

W projekcie Planu Ogólnego teren ROD „Oaza” i pobliskiego trzcinowiska zakwalifikowano w sposób, który w przyszłości dopuszcza jego zabudowę, w także mieszkaniową, wielorodzinną. Podczas konsultacji społecznych do całego projektu wpłynęło 177 uwag, z czego 59 dotyczyło właśnie tego obszaru. Prezydent miasta uwzględnił w całości 13 uwag, częściowo 77, a 87 odrzucił, stąd wśród części mieszkańców poczucie, że ich stanowisko nie zostało realnie wzięte pod uwagę, mimo że zgłaszane uwagi jasno wskazywały na potrzebę zachowania zielonego charakteru tego miejsca.

Trzcinowisko to wartościowy przyrodniczo teren

Jednym z głównych argumentów przeciwników zapisów planu jest wartość przyrodnicza obszaru. Przeprowadzone w ostatnich miesiącach niezależne obserwacje ornitologiczne wykazały, że teren nie jest nieużytkiem, lecz dobrze funkcjonującym ekosystemem. Stwierdzono na nim 28 gatunków ptaków, 16 lęgowych i 12 zalatujących. Spośród wszystkich zaobserwowanych gatunków dwadzieścia cztery objęte są ścisłą ochroną gatunkową, trzy ochroną częściową, a jeden znajduje się na liście gatunków łownych.

Teren ma też znaczenie dla gospodarki wodnej jako obszar wilgotny pełni naturalną funkcję retencyjną, zatrzymuje wodę opadową i wspiera lokalny mikroklimat, co zdaniem mieszkańców uzasadnia rozważenie objęcia go odrębną ochroną, np. w formie użytku ekologicznego.

Obawy związane z planowanym odwiertem solanki

Dodatkowe kontrowersje wywołało pojawienie się w wersji projektu skierowanej pod głosowanie radnych strefy SG, strefy górnictwa, obejmującej właśnie obszar trzcinowiska. Społecznicy zwracają uwagę, że oznaczenia tego nie było w wersji projektu prezentowanej na wcześniejszych konsultacjach społecznych.

Chodzi najprawdopodobniej o planowany w tym miejscu odwiert solanki „Sopot 2”, związany z rozwojem funkcji uzdrowiskowej miasta i uwzględniony w projekcie Planu Ogólnego. Z dokumentacji przedsięwzięcia wynika, że jego realizacja może wymagać wielomiesięcznych prac prowadzonych w systemie zmianowym oraz przygotowania zaplecza technicznego, w tym utwardzonego placu wiertniczego o powierzchni co najmniej 50 na 50 metrów i dojazdu dla ciężkiego sprzętu. Rozważane jest wykorzystanie w tym celu infrastruktury prowadzącej przez działkę nr 1/23, czyli w miejscu ścieżki obecnie używanej przez działkowców i osoby zmierzające w stronę plaży.

Mieszkańcy gdańskich dzielnic Żabianka-Wejhera-Jelitkowo-Tysiąclecia obawiają się skutków inwestycji, w tym wpływu na bezpieczeństwo – zwłaszcza dzieci uczęszczających do pobliskiej Szkoły Podstawowej nr 77 przy ulicy Orłowskiej.

Władze miasta uspokajają

Cytowane w serwisie dziennikbaltycki.pl władze Sopotu odpowiadają, że przyjęcie Planu Ogólnego nie jest równoznaczne z natychmiastową likwidacją ogrodów działkowych ani rozpoczęciem konkretnej inwestycji. To, jak zapewniają, dokument ramowy, wyznaczający jedynie możliwe kierunki zagospodarowania, zaś szczegółowe rozwiązania mają zapadać dopiero na etapie miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego. Zdaniem przedstawicieli miasta oznaczenie strefy jako wielofunkcyjnej z zabudową wielorodzinną i usługową nie przesądza o powstaniu bloków czy apartamentowców (których osiedla zostały nawiasem mówiąc, wybudowane w pobliżu). Jak uważają władze, w ramach takich stref możliwe ma być również utrzymanie części dotychczasowych funkcji, w tym ogrodów działkowych.

Miasto argumentuje też, że obowiązujący od 2004 roku miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego już dziś nie przewiduje funkcji ogrodów działkowych na części tego obszaru, a w rejonie bliżej ulicy Bitwy pod Płowcami dopuszcza zabudowę usługową do czterech kondygnacji – co zdaniem władz oznacza, że obecna sytuacja planistyczna już teraz pozwala na inne wykorzystanie terenu niż ogród działkowy.

Czy kwestia jest już nieodwołalnie przesądzona? Co można zrobić?

Uchwalenie planu ogólnego dopuszczającego zabudowę nie zamyka sprawy. Dalsza droga obejmuje kilka niezależnych ścieżek – proceduralną, sądową i tę wynikającą ze szczególnej ochrony ogrodów działkowych.

Co zrobić, jeśli plan zostanie jednak uchwalony w wersji umożliwiającej zabudowę wielorodzinną

▸  Plan ogólny to dopiero ramy, nie wyrok – konkretne decyzje inwestycyjne (np. warunki zabudowy dla bloków) zapadają dopiero na etapie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, który wymaga zupełnie nowej, odrębnej procedury konsultacyjnej – to kolejna realna szansa na obronę zielonego charakteru terenu, a nie tylko formalność;

▸  Skarga do wojewódzkiego sądu administracyjnego (WSA) – uchwałę rady gminy w sprawie planu ogólnego, jako akt prawa miejscowego, można zaskarżyć do wojewódzkiego sądu administracyjnego na podstawie art. 101 ustawy o samorządzie gminnym; skargę wnosi się za pośrednictwem rady gminy, warunkiem jest jednak wykazanie, że uchwała narusza konkretny, indywidualny interes prawny skarżącego (np. PZD jako dzierżawcy terenu czy właścicieli sąsiednich nieruchomości) - samo niezadowolenie z treści planu nie wystarczy; praktyka radzi działać możliwie szybko po opublikowaniu uchwały w wojewódzkim dzienniku urzędowym;

▸  Zgłoszenie zastrzeżeń do wojewody – uchwalony plan trafia też do wojewody, który bada jego zgodność z prawem – wskazanie konkretnych uchybień proceduralnych (np. rozbieżności między wersją konsultowaną a wersją przedłożoną radnym, jak w przypadku spornej strefy górnictwa SG) może skutkować stwierdzeniem nieważności uchwały w całości lub w części;

▸  Odrębna, silna ochrona prawna samego ROD – to najważniejsza tarcza ochronna: nawet jeśli plan ogólny lub przyszły MPZP dopuszczą inne przeznaczenie terenu, faktyczna likwidacja ROD „Oaza” wymaga odrębnej procedury z ustawy z 13 grudnia 2013 r. o rodzinnych ogrodach działkowych. Likwidacja jest możliwa tylko na cel publiczny (z obowiązkiem zapewnienia działkowcom terenu zamiennego lub odszkodowania) albo na cel niepubliczny wynikający z nowego planu miejscowego – a to wymaga zgody co najmniej dwóch trzecich działkowców korzystających z likwidowanej części ogrodu. Bez spełnienia tych warunków sama zmiana zapisów planistycznych nikogo z ogrodu nie usuwa;

▸  Rola PZD w ewentualnym postępowaniu likwidacyjnym – warto już teraz gromadzić dokumentację dzierżawy oraz nakładów poczynionych przez działkowców (infrastruktura, nasadzenia) – to podstawa do wyliczenia ewentualnego odszkodowania, a stanowisko zarządu ROD i okręgu PZD powinno być zgłaszane na każdym kolejnym etapie procedury;

▸  Droga do NSA – od niekorzystnego wyroku WSA przysługuje skarga kasacyjna do Naczelnego Sądu Administracyjnego – wymaga jednak profesjonalnego pełnomocnika (adwokata lub radcy prawnego);

▸  Presja społeczna nie kończy się wraz z głosowaniem – komitety mieszkańców, dalsze zbieranie podpisów i monitorowanie kolejnych etapów (prace nad MPZP, postępowanie środowiskowe dla odwiertu „Sopot 2”) pozostają skutecznym narzędziem nacisku, zwłaszcza przy tak dużej grupie zainteresowanych – 247 działek i ponad 90 procent użytkowników wywodzących się z całego Trójmiasta.

Sprawa ROD „Oaza” i nadmorskich terenów zielonych w Sopocie - co trzeba wiedzieć, w skrócie?

  • 23 lipca 2026 r. Rada Miasta Sopotu przegłosowała Plan Ogólny miasta, którego zapisy budzą sprzeciw wobec losu trzcinowiska i ROD „Oaza”.
  • ROD „Oaza” liczy 247 działek (147 w Sopocie, 100 w Gdańsku), z których korzysta w 91,5 proc. mieszkańcy całego Trójmiasta.
  • Do projektu wpłynęło 177 uwag mieszkańców, w tym 59 dotyczących spornego terenu; w całości uwzględniono 13, częściowo 77, a 87 odrzucono.
  • Na obszarze trzcinowiska stwierdzono 28 gatunków ptaków, z czego 24 objęte są ścisłą ochroną gatunkową - to mocny argument przyrodniczy przeciwników zabudowy.
  • W projekcie skierowanym pod głosowanie pojawiła się nieobecna wcześniej w konsultacjach strefa górnictwa (SG) na terenie trzcinowiska.
  • Dodatkowym źródłem obaw jest planowany odwiert solanki „Sopot 2”, wymagający dużego zaplecza technicznego i mogący wpłynąć na dojście do plaży oraz bezpieczeństwo okolicznej szkoły.
  • Po uchwaleniu Planu w niekorzystnym kształcie, dostępne są: skarga do WSA (art. 101 usg), zgłoszenie zastrzeżeń do wojewody, udział w procedurze MPZP oraz – co najważniejsze – odrębna ochrona ROD wynikająca z ustawy o rodzinnych ogrodach działkowych, która i tak wymaga osobnej procedury likwidacyjnej z odszkodowaniem lub terenem zamiennym.

 

Źródło: https://www.google.com/maps/

 

Mirosław Usidus, 24.07.2026